부모님 집 상속받으면 어떻게 해야 하나?｜아파트 상속등기·세금·명의변경 총정리
부모님 집 상속받으면 어떻게 해야 하나?｜아파트 상속등기·세금·명의변경 총정리
결론부터 말하면 부모님이 돌아가시면서 아파트나 주택을 남겼다면 먼저 상속인을 확정하고, 부모님의 빚을 확인한 뒤, 누가 집을 상속받을지 결정하고 취득세 신고·납부와 상속등기를 진행하면 됩니다.
여기서 많이 헷갈리는 것이 있습니다. 부모님이 돌아가시면 집 명의가 자녀 앞으로 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다.
민법상 상속으로 부동산 소유권을 취득하는 데 등기 자체가 필요한 것은 아니지만 등기부에는 여전히 돌아가신 부모님 이름이 남아 있기 때문에 실제로 집을 매도하거나 처분하려면 상속등기를 먼저 해야 합니다.
또 인터넷에서 “상속등기는 6개월 안에 해야 한다”는 말을 많이 볼 수 있는데, 2026년 현재 한국에서 일반적인 상속등기 자체에 별도의 법정 신청기한이 정해져 있는 것은 아닙니다.
6개월이라는 기한은 주로 상속 부동산의 취득세 신고·납부기한과 상속세 신고기한 때문에 나오는 숫자입니다.
따라서 등기를 미뤄두더라도 세금 신고기한까지 같이 늦춰지는 것은 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
✅ 핵심요약｜부모님 집 상속 순서
① 상속인이 누구인지 확인
② 부모님 재산과 빚 확인
③ 상속포기·한정승인 여부 먼저 결정
④ 집을 누가 상속받을지 협의
⑤ 취득세 신고·납부
⑥ 아파트·주택 상속등기
⑦ 상속세 대상 여부 및 향후 매도 세금 확인
📌 목차 바로가기
1. 부모님 돌아가시면 집 명의가 자동으로 바뀔까?
등기부상 명의가 자동으로 자녀 이름으로 바뀌는 것은 아닙니다.
민법에서는 상속에 의한 부동산 소유권 취득은 등기를 하지 않아도 인정합니다.
예를 들어 아버지가 아파트를 소유하고 있다가 돌아가셨다면 법정상속인이 그 아파트에 대한 상속권을 취득하게 됩니다.
하지만 등기부등본을 떼어보면 소유자란에는 여전히 아버지 이름이 남아 있을 수 있습니다.
따라서 실제 명의를 상속인 앞으로 정리하려면 ‘상속을 원인으로 한 소유권이전등기’를 해야 합니다.
부모님 사망
↓
법적으로 상속 발생
↓
등기부 명의는 여전히 부모님
↓
상속등기 신청
↓
상속인 명의로 등기부 변경
특히 상속받은 집을 팔 계획이라면 상속등기를 계속 미뤄둘 수 없습니다.
상속으로 부동산을 취득하더라도 등기하지 않은 상태에서는 그 부동산을 처분할 수 없기 때문입니다.
2. 상속등기는 6개월 안에 해야 할까?
아닙니다. 이 부분을 가장 많이 착각합니다.
2026년 현재 한국의 부동산 상속등기 자체에는 일반적으로 “사망 후 몇 개월 안에 반드시 등기해야 한다”는 별도의 법정 신청기한이 정해져 있지 않습니다.
인터넷에서 ‘3년 안에 상속등기를 해야 한다’, ‘안 하면 과태료가 나온다’는 정보를 봤다면 특히 주의해야 합니다.
일본은 2024년부터 상속등기 의무화 제도가 시행됐지만 한국의 제도와는 다릅니다.
그렇다면 상속에서 왜 자꾸 ‘6개월’이 등장할까요?
| 구분 | 일반적인 기한 | 주의 |
|---|---|---|
| 상속등기 | 일반 법정 신청기한 없음 | 매도 전 등기 필요 |
| 취득세 | 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 | 등기 안 해도 기한 진행 |
| 상속세 | 일반적으로 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 | 신고 대상 여부 확인 |
즉 등기를 안 했다고 취득세 신고기한도 멈춰 있는 것이 아닙니다.
상속등기는 미뤄뒀는데 취득세까지 함께 미뤘다가 가산세 문제가 생기는 경우를 특히 조심해야 합니다.
3. 형제가 여러 명이면 누구 명의로 상속등기해야 할까?
부모님이 별도의 유언을 남기지 않았다면 먼저 법정상속인을 확인해야 합니다.
자녀가 여러 명이고 배우자도 생존해 있다면 배우자와 자녀들이 공동상속인이 됩니다.
이때 방법은 크게 두 가지입니다.
첫 번째는 법정상속분대로 공동명의 등기를 하는 방법입니다.
두 번째는 공동상속인들이 협의해서 집을 특정 상속인 한 사람이 갖도록 하는 방법입니다.
예를 들어 어머니와 자녀 두 명이 상속인인데 가족 모두가 “어머니가 이 집을 전부 상속받는다”고 합의한다면 상속재산분할협의를 통해 어머니 단독명의로 상속등기를 하는 방법을 검토할 수 있습니다.
반대로 합의가 되지 않는다면 임의로 큰아들 한 사람 이름으로 집 전체를 이전할 수는 없습니다.
4. 형제 공동명의가 좋을까, 한 사람 명의가 좋을까?
무조건 어느 쪽이 낫다고 할 수는 없습니다.
중요한 것은 향후 누가 거주할 것인지, 집을 팔 계획이 있는지, 다른 상속재산은 어떻게 나누는지까지 함께 보는 것입니다.
| 구분 | 공동명의 | 한 명 명의 |
|---|---|---|
| 소유형태 | 각자 지분 보유 | 한 사람이 전부 소유 |
| 매도 | 공동소유자 협의 필요 | 소유자 중심으로 결정 |
| 상속협의 | 법정지분 등 가능 | 협의분할 필요할 수 있음 |
| 향후 관리 | 의견 충돌 가능 | 관리관계 단순 |
| 세금 | 각자의 주택·세금 상황 확인 | 명의자의 상황 중심 확인 |
특히 상속주택은 나중에 기존 보유주택과 함께 양도소득세·종합부동산세·취득세의 주택 수 판단 등에 영향을 줄 수 있기 때문에 단순히 “공동명의가 세금이 싸다”는 말만 믿고 결정해서는 안 됩니다.
⚠️ 한 명 명의로 하려면 형제 전원 동의가 필요할까?
법정상속분대로 공동상속등기를 하는 것이 아니라 상속재산분할협의를 통해 특정 한 사람이 집 전체를 받기로 한다면 공동상속인 모두의 협의가 중요합니다.
상속재산분할협의서에는 공동상속인들이 합의한 내용을 작성하고 등기 과정에서는 인감증명 등 관련 서류가 필요할 수 있습니다.
상속인 가운데 미성년자가 있거나 성년후견이 필요한 사람이 있으면 특별대리인 문제까지 생길 수 있으므로 일반적인 성인 형제만 있는 사례와 절차가 달라질 수 있습니다.
5. 아파트 상속등기할 때 어떤 서류가 필요할까?
필요서류는 법정상속분대로 등기하는지, 협의분할을 하는지, 상속인이 몇 명인지에 따라 달라질 수 있습니다.
일반적으로 다음과 같은 서류들이 사용됩니다.
| 구분 | 대표 서류 예시 |
|---|---|
| 피상속인 | 기본증명서·가족관계증명서·제적등본·말소 주민등록 관련 서류 등 |
| 상속인 | 가족관계·주민등록 관련 서류 등 |
| 부동산 | 등기사항증명서·토지 및 건축물 관련 서류 등 |
| 협의분할 | 상속재산분할협의서·인감증명서 등 |
| 세금 | 취득세 납부 관련 서류 |
| 기타 | 국민주택채권·등기신청수수료 관련 사항 등 |
피상속인의 출생부터 사망까지 가족관계 변동을 확인해야 하는 사례도 있기 때문에 필요한 가족관계서류가 생각보다 많을 수 있습니다.
따라서 셀프등기를 한다면 먼저 관할 등기소나 인터넷등기소에서 현재 본인의 상속관계에 필요한 서류를 확인한 뒤 발급하는 것이 좋습니다.
6. 부모님 아파트 상속등기 순서
① 부모님 명의 부동산 확인
↓
② 법정상속인 확인
↓
③ 부모님의 전체 재산·채무 확인
↓
④ 상속포기·한정승인 여부 결정
↓
⑤ 상속인끼리 집 분할방법 결정
↓
⑥ 필요한 경우 상속재산분할협의서 작성
↓
⑦ 취득세 신고·납부
↓
⑧ 국민주택채권·등기 관련 비용 확인
↓
⑨ 상속을 원인으로 한 소유권이전등기 신청
↓
⑩ 등기부 명의 변경 확인
부동산등기법에서는 상속에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있도록 하고 있습니다.
다만 여러 공동상속인이 있는 상황에서 한 사람 단독명의로 협의분할하려면 공동상속인 전원의 협의 여부 등 별도의 확인이 필요합니다.
7. 부모님 집 상속받으면 취득세는 얼마일까?
“부모님 집을 그냥 물려받는 건데 왜 취득세를 내죠?”라고 생각하는 분이 많습니다.
하지만 상속도 지방세법상 부동산 취득에 해당하므로 취득세 문제가 발생합니다.
2026년 지방세법상 상속으로 부동산을 취득할 때 기본적인 표준세율은 다음과 같습니다.
| 상속 부동산 | 취득세 표준세율 |
|---|---|
| 농지 | 2.3% |
| 농지 외 부동산 | 2.8% |
아파트나 일반 주택은 통상 농지 외 부동산에 해당하므로 기본적으로 2.8% 표준세율을 확인하게 됩니다.
다만 상속으로 취득하는 일정한 1가구 1주택 등에 대해서는 지방세법상 세율 특례가 적용될 수 있습니다.
또 실제 납부액에는 지방교육세 등 관련 세금이 함께 영향을 줄 수 있으므로 “집값 × 2.8%가 최종 납부액”이라고 단정해서는 안 됩니다.
취득세는 일반적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 별도 기한 규정이 적용될 수 있습니다.
상속등기를 아직 안 했어도
취득세 신고·납부기한은 그대로 진행됩니다.
“명의변경 안 했으니 아직 세금 안 내도 된다”는 생각은 위험합니다.
8. 취득세와 상속세는 완전히 다른 세금입니다
상속받은 집이 있으면 상속세와 취득세를 같은 것으로 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 둘은 서로 다른 세금입니다.
| 구분 | 상속세 | 취득세 |
|---|---|---|
| 기본 성격 | 상속재산 전체 관련 세금 | 부동산 취득 관련 지방세 |
| 담당 | 국세 | 지방세 |
| 공제 | 일괄공제·배우자공제 등 | 취득세율·특례 별도 적용 |
| 기한 | 일반적으로 월 말일부터 6개월 | 월 말일부터 6개월 |
상속세가 0원이라고 취득세까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
부모님이 남긴 재산 규모가 상속공제 범위 안이라 상속세를 납부하지 않는 가정이라도 아파트를 상속으로 취득했다면 취득세는 별도로 확인해야 합니다.
9. 부모님 집에 주택담보대출이 남아 있다면?
집이 있다고 해서 집값 전체가 순수한 상속재산이라고 생각하면 안 됩니다.
부모님 명의 아파트에 주택담보대출이 있다면 부동산뿐 아니라 대출채무도 함께 상속관계를 확인해야 합니다.
예를 들어 아파트 시세가 3억원인데 담보대출과 다른 채무가 합쳐서 4억원이라면 집이 있다는 이유만으로 단순승인부터 하는 것은 위험할 수 있습니다.
또 등기부의 근저당권은 소유자가 사망했다고 자동으로 없어지지 않습니다.
따라서 먼저 금융거래 조회 등을 통해 채무 규모를 확인하고 필요한 경우 상속포기 또는 한정승인을 검토한 뒤 집 명의 문제를 처리해야 합니다.
💡 실제 상황으로 보면 훨씬 쉽습니다
예시 1. 아버지 아파트를 어머니가 단독상속하는 경우
아버지가 돌아가셨고 어머니와 자녀 둘이 공동상속인인데 가족 모두가 어머니가 아파트 전체를 상속받는 것에 동의했다고 가정해보겠습니다.
이 경우 공동상속인들의 상속재산분할협의를 거쳐 어머니 단독명의로 상속등기하는 방법을 검토할 수 있습니다.
다만 다른 예금이나 채무까지 포함해 전체 상속재산 분할관계를 확인해야 합니다.
예시 2. 형제 3명이 집을 공동상속하는 경우
배우자는 없고 자녀 세 명만 상속인이라면 법정상속분은 기본적으로 각각 1/3입니다.
별도 협의분할을 하지 않고 법정상속분대로 상속등기를 한다면 세 형제가 각자 지분을 보유하는 공동명의 형태가 될 수 있습니다.
이후 집 전체를 팔려면 공동소유자들의 협조가 필요하므로 향후 매도계획까지 생각해서 명의를 결정하는 것이 좋습니다.
예시 3. 부모님 집을 바로 팔 계획인 경우
A씨 가족은 아무도 부모님 아파트에 살 계획이 없어 사망 직후 집을 매도하려고 합니다.
상속인은 상속으로 소유권을 취득하지만 상속등기를 하지 않은 상태로 바로 매수인에게 소유권이전등기를 넘길 수는 없습니다.
먼저 상속등기를 정리한 뒤 매매에 따른 소유권이전 절차를 진행해야 합니다.
예시 4. 집은 2억원인데 부모님 빚이 3억원인 경우
이 경우에는 상속등기부터 서두르는 것이 우선이 아닙니다.
부모님의 전체 채무를 먼저 확인하고 상속포기 또는 한정승인 여부를 판단해야 합니다.
상속재산을 임의로 처분하면 단순승인 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
예시 5. 상속등기를 1년 동안 안 한 경우
상속등기 자체에 일반적인 법정 신청기한이 없다는 이유만으로 바로 과태료가 발생한다고 볼 수는 없습니다.
하지만 취득세 신고기한은 별도이므로 취득세를 신고·납부하지 않았다면 세금 문제는 별개로 확인해야 합니다.
또 집을 팔거나 담보권 설정 등 처분을 하려면 결국 상속등기가 필요합니다.
📋 부모님 집 상속 체크리스트
☐ 부모님 명의 부동산 조회
☐ 등기부등본 확인
☐ 근저당권·가압류 등 권리관계 확인
☐ 법정상속인 확인
☐ 부모님 금융채무 확인
☐ 상속포기·한정승인 필요 여부 확인
☐ 법정상속 또는 협의분할 결정
☐ 공동명의·단독명의 결정
☐ 상속재산분할협의서 필요 여부 확인
☐ 취득세 신고·납부기한 확인
☐ 상속세 대상 여부 확인
☐ 상속등기 필요서류 준비
☐ 등기신청 및 등기부 명의 확인
🚨 특히 많이 하는 실수 4가지
첫째, “상속등기 6개월”이라고 착각하는 것입니다.
등기 자체와 취득세 신고기한을 구분해야 합니다.
둘째, 상속세가 없으면 취득세도 없다고 생각하는 것입니다.
두 세금은 완전히 별개의 세금입니다.
셋째, 큰아들이 집을 관리했으니 자동으로 큰아들 소유가 된다고 생각하는 것입니다.
누가 부모님을 모셨는지와 법정상속·상속재산분할은 별도의 문제입니다.
넷째, 부모님 빚을 확인하기 전에 집부터 명의변경하는 것입니다.
채무가 많다면 상속포기나 한정승인이 더 중요한 문제가 될 수 있으므로 재산과 빚을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
🙋 자주 묻는 질문 TOP5
Q1. 부모님 돌아가신 뒤 상속등기는 6개월 안에 해야 하나요?
상속등기 자체에 일반적인 6개월 법정 신청기한이 있는 것은 아닙니다. 다만 상속 부동산의 취득세는 원칙적으로 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 하므로 이를 혼동하면 안 됩니다.
Q2. 상속등기를 안 하면 집이 제 것이 아닌가요?
상속에 의한 부동산 소유권 취득은 등기를 하지 않아도 발생할 수 있습니다. 그러나 등기 없이 그 부동산을 처분할 수 없으므로 매도 등 실질적인 처분을 하려면 상속등기를 먼저 정리해야 합니다.
Q3. 형제 중 큰아들 한 명 명의로 상속등기할 수 있나요?
공동상속인 전원이 상속재산분할협의를 통해 큰아들이 집 전체를 상속받기로 적법하게 합의한다면 단독명의 상속등기를 검토할 수 있습니다. 한 사람이 마음대로 전체 집을 자기 명의로 바꿀 수 있는 것은 아닙니다.
Q4. 상속세가 안 나오면 취득세도 안 내나요?
아닙니다. 상속세와 취득세는 서로 다른 세금입니다. 상속세 납부액이 없더라도 상속 부동산의 취득세는 별도로 확인해야 합니다.
Q5. 부모님 집을 바로 팔아도 되나요?
상속인은 법적으로 부동산을 상속받지만 그 부동산을 처분하려면 먼저 상속등기가 필요합니다. 따라서 일반적으로 상속등기 → 매매 → 매수인 앞으로 소유권이전등기 순서로 진행하게 됩니다.
🔎 공식 확인 사이트
대법원 인터넷등기소
부동산등기·등기사항증명서 확인하기
국가법령정보센터 민법
상속 부동산·민법 규정 확인하기
위택스
취득세 신고·지방세 확인하기
국세청
상속세 공식 안내 확인하기
찾기쉬운 생활법령정보
상속·부동산 관련 법령 쉽게 확인하기
✅ 결론｜부모님 집은 ‘명의부터 바꾸는 것’이 아니라 순서가 중요합니다
부모님이 아파트나 주택을 남겼다면 가장 먼저 등기소로 달려갈 필요는 없습니다.
먼저 부모님의 전체 재산과 빚을 확인하고 상속포기·한정승인을 할 필요가 없는지 판단하는 것이 우선입니다.
상속을 받기로 결정했다면 그다음에는 공동상속인이 누구인지 확인하고 집을 법정지분대로 공동명의로 할지, 상속재산분할협의를 통해 한 사람 명의로 할지 정하면 됩니다.
그리고 반드시 기억해야 할 것이 상속등기와 취득세 기한은 별개라는 점입니다.
상속등기 자체에는 일반적인 법정 신청기한이 따로 없지만 취득세는 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다.
또 상속세가 나오지 않는다고 취득세까지 없는 것도 아닙니다.
따라서 부모님 집을 상속받았다면 ① 재산·빚 확인 → ② 상속 여부 결정 → ③ 상속인 확정 → ④ 집 분할방법 결정 → ⑤ 취득세 신고·납부 → ⑥ 상속등기 → ⑦ 매도·거주 여부에 따른 세금 검토 순서로 진행하는 것이 가장 이해하기 쉽습니다.
그리고 상속등기를 마친 뒤 가장 많이 검색하는 질문이 바로 “이 집 바로 팔아도 되나? 팔면 양도세가 얼마나 나오나?”입니다.
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