상속받은 집에 형제 한 명이 계속 살면 어떻게 되나?｜상속주택 사용료·매각·공유물분할 총정리
상속받은 집에 형제 한 명이 계속 살면 어떻게 되나?｜상속주택 사용료·매각·공유물분할 총정리
결론부터 말하면 부모님 집을 형제들이 공동상속했는데 한 명이 집 전체를 혼자 사용하고 있다면, 그 사람이 공동상속인이라는 이유만으로 무조건 공짜로 집 전체를 독점할 수 있는 것은 아닙니다.
공유자는 각자의 지분에 따라 공유물 전체를 사용·수익할 권리가 있습니다. 따라서 형제 중 한 사람이 다른 형제들의 사용을 배제한 채 부모님 집 전체를 독점하고 있다면 다른 공유자 지분에 해당하는 임료 상당의 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다.
예를 들어 형제 세 명이 부모님 아파트를 각각 1/3씩 상속받았는데 첫째만 5년째 집 전체를 사용하고 둘째와 셋째는 전혀 사용하지 못한다면, 별도의 무상사용 합의가 없는 경우 둘째와 셋째가 자신의 지분에 해당하는 사용이익을 문제 삼을 수 있습니다.
다만 공동소유자인 형제에게 단순히 “내 지분도 있으니까 오늘 당장 나가라”고 해서 바로 강제퇴거시킬 수 있는 구조도 아닙니다. 공동상속인이면 그 사람 역시 공유지분에 기초한 사용·수익권을 갖기 때문입니다.
결국 해결방법은 사용료 협의 → 지분 정산 → 집 전체 매도 → 단독소유 이전 → 공유물분할 순서로 검토하게 됩니다.
✅ 핵심요약｜형제 한 명이 부모님 집에 혼자 산다면
✔ 공동상속인은 각자 지분에 따라 집을 사용·수익할 권리가 있음
✔ 한 사람이 집 전체를 독점하면 사용료 상당 부당이득 문제가 생길 수 있음
✔ 다만 가족끼리 무상거주를 허락한 합의가 있었다면 결과가 달라질 수 있음
✔ 다른 공유자가 독점거주자를 무조건 바로 내보낼 수 있는 것은 아님
✔ 집 전체를 매도하려면 공동소유자들의 협조가 필요
✔ 합의가 안 되면 공유물분할청구 가능
✔ 아파트는 현물분할이 어려워 경매·대금분할 문제가 생길 수 있음
📌 목차 바로가기
1. 형제들이 공동상속했다면 모두 집을 사용할 권리가 있습니다
민법 제263조에서는 공유자는 자신의 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다고 정하고 있습니다.
여기서 중요한 것은 1/3 지분을 가진 사람이 집의 방 3개 중 한 방만 소유한다는 의미가 아니라는 점입니다.
각 공유자는 집 전체에 대해 지분 비율에 따른 권리를 가지고 있습니다.
| 상속인 | 지분 | 기본 권리 |
|---|---|---|
| 첫째 | 1/3 | 전체 주택에 대한 사용·수익권 |
| 둘째 | 1/3 | 전체 주택에 대한 사용·수익권 |
| 셋째 | 1/3 | 전체 주택에 대한 사용·수익권 |
따라서 첫째가 “내 지분이 1/3이니까 거실과 방 하나 정도는 내 거다”라고 임의로 특정 공간을 자기 소유처럼 정하는 것도 정확하지 않습니다.
공유지분은 집 전체에 걸쳐 존재합니다.
2. 형제 한 명이 부모님 집에 혼자 살아도 될까?
가족들이 동의하고 있다면 가능합니다.
예를 들어 부모님 사망 후 형제들이 “막내가 결혼할 때까지 3년 정도 여기에서 그냥 살아라”고 합의했다면 그러한 사용방법에 관한 가족 간 합의가 중요한 의미를 가질 수 있습니다.
문제는 다른 공유자들의 동의가 없는데 한 사람이 열쇠를 독점하고 집 전체를 혼자 사용하는 경우입니다.
대법원은 공유물의 구체적인 사용방법에 관한 합의가 없는 상태에서 특정 공유자가 집이나 토지를 배타적으로 사용한다면 다른 공유자의 사용·수익권을 침해할 수 있다고 보고 있습니다.
공동상속인이라 집을 사용할 권리가 있다
≠
다른 공동상속인을 완전히 배제하고 집 전체를 공짜로 독점할 권리가 있다
3. 다른 형제들이 월세처럼 사용료를 받을 수 있을까?
상황에 따라 가능합니다.
판례에서는 공유자 중 일부가 공유물을 배타적으로 사용하면서 다른 공유자는 전혀 사용·수익하지 못하는 경우 사용하지 못한 공유자의 지분에 해당하는 임료 상당의 부당이득을 반환해야 하는 경우가 있다고 봅니다.
예를 들어 부모님 아파트의 적정 임대료가 월 150만원이고 형제 세 명이 1/3씩 지분을 가지고 있다고 가정해보겠습니다.
첫째가 다른 형제들의 동의 없이 집 전체를 독점적으로 사용하고 둘째와 셋째는 전혀 사용하지 못하고 있다면 단순 계산으로는 둘째와 셋째의 지분에 해당하는 사용이익이 문제될 수 있습니다.
| 항목 | 금액 | 단순 계산 |
|---|---|---|
| 주택 전체 임료 | 월 150만원 | 100% |
| 첫째 지분 | 1/3 | 50만원 상당 |
| 둘째 지분 | 1/3 | 50만원 상당 |
| 셋째 지분 | 1/3 | 50만원 상당 |
다만 위 숫자는 구조를 설명하기 위한 단순 예시일 뿐 실제 청구액이 자동으로 이렇게 결정된다는 뜻은 아닙니다.
실제 재판에서는 적정 임료, 독점사용 기간, 공유자 사이의 합의 여부, 다른 공유자가 사용하지 못하게 된 경위 등을 확인해야 합니다.
4. 부모님 생전부터 그 집에서 살던 형제라면 사용료를 안 내도 될까?
부모님 생전부터 거주했다는 이유만으로 영원히 무상거주권이 생긴다고 단정할 수는 없습니다.
부모님이 살아계실 때 부모님의 허락을 받아 거주했던 것과 부모님 사망 후 여러 형제가 공동상속한 뒤의 법률관계는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
다만 부모님 사망 후에도 다른 형제들이 명확하게 무상거주를 허락했거나 장기간 가족들이 그런 방식으로 사용하기로 합의했다면 그 합의가 중요한 판단요소가 될 수 있습니다.
예를 들어
부모님 사망 후 형제들이 단체대화방에서 “네가 엄마를 모셨으니 앞으로 5년은 그냥 살아도 된다”고 명확하게 합의했다고 가정해보겠습니다.
이런 상황과 아무런 합의 없이 한 사람이 문을 잠그고 다른 형제의 출입까지 거부한 상황을 똑같이 볼 수는 없습니다.
✔ 무상거주인지
✔ 사용료를 받는지
✔ 언제까지 살 수 있는지
✔ 관리비·재산세·수리비는 누가 부담하는지
✔ 매도할 때 언제 비워줄 것인지
✔ 집값이 오르거나 내려도 조건이 같은지
5. 다른 형제들이 “당장 나가”라고 하면 무조건 나가야 할까?
공동상속인이라면 단순히 다른 한 명의 공유자가 요구했다는 이유만으로 즉시 집 전체를 인도해야 한다고 볼 수는 없습니다.
대법원은 2020년 전원합의체 판결에서 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물을 독점 점유하고 있는 경우에도 다른 소수지분권자가 그 공유자를 상대로 공유물 자체의 인도를 바로 청구할 수는 없다고 판례를 변경했습니다.
그 이유는 점유하고 있는 사람 역시 제3자가 아니라 공유지분을 가진 소유자이기 때문입니다.
하지만 그렇다고 독점사용이 모두 허용된다는 의미는 아닙니다.
다른 공유자는 자신의 지분권에 근거해 공동사용을 방해하는 행위의 금지, 방해상태 제거, 임료 상당 부당이득 반환 등을 문제 삼을 수 있습니다.
| 요구 | 기본 판단 |
|---|---|
| “집 전체에서 당장 나가라” | 공유자끼리는 단순하지 않음 |
| “내 사용을 방해하지 마라” | 지분권에 따른 방해배제 문제 가능 |
| “독점사용한 만큼 사용료를 달라” | 임료 상당 부당이득 문제 가능 |
| “공동명의를 끝내자” | 공유물분할 청구 가능 |
6. 집을 팔고 싶은데 거주하는 형제가 안 판다고 하면?
이 상황이 실제로 가장 많이 꼬입니다.
예를 들어 형제 세 명이 각각 1/3씩 부모님 집을 상속받았다고 가정하겠습니다.
둘째와 셋째는 집을 팔고 현금을 나누고 싶은데 첫째는 자신이 거주하고 있으니 절대 팔 수 없다고 합니다.
둘째와 셋째가 합쳐 2/3 지분을 가지고 있다는 이유만으로 첫째의 1/3 지분까지 포함한 집 전체를 제3자에게 마음대로 매도할 수는 없습니다.
민법상 공유물 전체를 처분하거나 변경하려면 다른 공유자의 동의가 필요하기 때문입니다.
다만 자신의 지분 자체를 매도하는 것은 가능하고, 공동소유관계를 더 이상 유지하기 어렵다면 공유물분할을 검토할 수 있습니다.
7. 결국 해결이 안 되면 ‘공유물분할청구’가 있습니다
민법에서는 원칙적으로 공유자가 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.
먼저 형제끼리 협의해 다음과 같은 방법으로 해결할 수 있습니다.
방법 ② 거주하는 형제가 집 전체를 가져가고 다른 형제 지분을 현금으로 지급한다
방법 ③ 다른 상속재산과 맞바꾸어 한 사람에게 집을 몰아준다
하지만 협의가 되지 않으면 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다.
법원은 원칙적으로 현물분할을 검토하지만 아파트 한 채는 방 하나씩 떼어서 각자 독립된 부동산으로 나누기 어렵습니다.
민법에서는 현물로 나눌 수 없거나 현물분할로 가치가 현저히 떨어질 우려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 부모님 아파트를 공동상속한 뒤 형제 사이의 협의가 완전히 깨지면 최종적으로는 경매 후 매각대금을 지분에 따라 나누는 상황까지 갈 수 있습니다.
8. 관리비·수리비·집 유지비는 거주하는 형제가 전부 내야 할까?
이것도 처음부터 정해두는 것이 좋습니다.
민법 제266조는 공유자가 지분 비율에 따라 공유물의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하도록 정하고 있습니다.
하지만 실제 아파트에서는 비용의 성격을 나눠볼 필요가 있습니다.
| 비용 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 대규모 수선비 | 공유재산 유지비용으로 지분별 부담 문제 |
| 재산 관련 비용 | 명의·지분 및 세법에 따른 부담 확인 |
| 전기·가스·수도 | 실제 거주자가 사용한 생활비 성격 |
| 일반 관리비 | 사용 부분과 공용 유지 부분 구분 필요 |
| 리모델링 | 다른 공유자 동의·필요성 확인 |
예를 들어 첫째가 혼자 거주하면서 사용한 전기·수도·가스 요금까지 다른 형제들에게 1/3씩 요구하는 것은 공유물 보존비용과는 성격이 다릅니다.
반대로 건물이 무너지지 않도록 필요한 중요한 수선비라면 공동소유자 전체의 부담 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 “공동명의니까 모든 비용 1/N”도, “사는 사람이 전부 내라”도 무조건 정답은 아닙니다.
💡 상황별 실제 예시
예시 1. 큰아들이 부모님 생전부터 계속 살던 경우
부모님과 큰아들이 함께 살다가 부모님이 돌아가셨고 집을 세 형제가 1/3씩 상속했습니다.
큰아들이 예전부터 살았다는 이유만으로 집 전체를 영구적으로 무료 사용할 권리가 자동 발생한다고 볼 수는 없습니다.
다만 부모님 사망 후 다른 형제들도 무상거주를 허락했다면 그 합의내용과 기간이 중요합니다.
예시 2. 형제 허락 없이 막내가 집 전체를 5년째 독점
막내가 열쇠를 바꾸고 다른 형제들의 출입을 막으면서 혼자 거주하고 있다고 가정해보겠습니다.
별도 사용합의가 없다면 다른 형제들은 공동사용 방해 문제와 자신의 지분에 해당하는 임료 상당 부당이득을 검토할 수 있습니다.
예시 3. 형제들이 “3년 동안 무료로 살아도 된다”고 합의
이 경우에는 처음부터 무단 독점점유한 상황과 다릅니다.
무료사용 기간과 조건에 관한 가족 합의가 있었는지, 그 합의가 언제까지였는지가 중요합니다.
나중에 분쟁을 막으려면 말로만 정하지 말고 간단하게라도 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.
예시 4. 두 형제는 집을 팔고 싶은데 거주하는 형제만 반대
2/3가 찬성한다고 집 전체를 마음대로 매도할 수는 없습니다.
우선 거주하는 형제에게 다른 형제의 지분을 매수하도록 제안하거나 집 전체 매각을 협의할 수 있습니다.
협의가 끝내 되지 않는다면 공유물분할을 검토할 수 있습니다.
예시 5. 거주하는 형제가 “내가 부모님을 10년 모셨으니 집은 내 것”이라고 하는 경우
부모님을 오래 부양한 사실이 있다고 해서 공동상속된 집의 다른 형제 지분이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
상속 과정에서 기여분이 인정될 수 있는지는 별도의 요건에 따라 판단해야 하며, 이미 공동명의로 상속등기가 됐다면 현재 등기지분과 공유관계를 기본적으로 확인해야 합니다.
📋 형제 한 명이 상속집에 살고 있다면 미리 정할 것
☐ 현재 상속지분 확인
☐ 단독거주에 다른 형제들이 동의했는지 확인
☐ 무상거주인지 사용료를 받을지 결정
☐ 무상이라면 기간을 명확히 결정
☐ 관리비·전기·수도 부담자 결정
☐ 수리비 부담방법 결정
☐ 집을 언제 팔 것인지 결정
☐ 매도가격 결정방법 합의
☐ 한 사람이 집을 가져갈 경우 지분정산 방법 결정
☐ 다른 형제의 출입·사용권을 어떻게 할지 결정
☐ 가능한 한 합의내용을 문자·서면 등으로 남기기
🚨 상속집에서 가장 많이 싸우는 말 4가지
“내가 엄마를 모셨으니까 여기 평생 살 거야.”
부양 사실과 공동소유 주택의 독점사용권은 같은 문제가 아닙니다.
“내 지분도 있으니까 공짜로 살아도 돼.”
자기 지분이 있다는 이유만으로 다른 공유자들의 사용·수익권까지 배제할 수 있는 것은 아닙니다.
“우리가 2/3니까 그냥 집을 팔면 돼.”
지분 과반수로 공유물의 관리에 관한 사항을 결정하는 것과 집 전체의 소유권을 처분하는 것은 다릅니다.
“안 팔 거니까 평생 못 팔아.”
협의매도가 어려울 수는 있지만 다른 공유자가 공유물분할을 청구할 수 있으므로 공동명의를 영원히 강제로 유지시킬 수 있다고 단정하기도 어렵습니다.
🙋 자주 묻는 질문 TOP5
Q1. 형제가 부모님 집에 혼자 살면 월세를 받을 수 있나요?
가능한 경우가 있습니다. 별도의 무상사용 합의 없이 한 공유자가 집을 독점하고 다른 공유자들이 전혀 사용·수익하지 못했다면 지분에 해당하는 임료 상당 부당이득 반환 문제가 생길 수 있습니다.
Q2. 형제에게 당장 집에서 나가라고 할 수 있나요?
그 형제 역시 공유지분을 가진 공동소유자라면 단순히 다른 한 공유자의 요구만으로 집 전체 인도를 바로 강제하는 문제는 간단하지 않습니다. 다만 공동사용 방해금지·방해배제·부당이득 청구 등은 별도로 검토할 수 있습니다.
Q3. 형제 세 명 중 두 명이 집을 팔자고 하면 팔 수 있나요?
2/3 지분을 가지고 있다는 이유만으로 반대하는 형제의 지분까지 포함해 집 전체를 마음대로 매도할 수는 없습니다. 집 전체 처분에는 공유자들의 권리가 모두 관련됩니다.
Q4. 끝까지 안 팔겠다고 하면 방법이 없나요?
공유자는 원칙적으로 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있고, 아파트처럼 현물분할이 어려운 경우에는 구체적인 사정에 따라 경매·대금분할 문제가 생길 수 있습니다.
Q5. 부모님을 모신 형제가 집을 더 사용할 권리가 있나요?
부모님을 장기간 특별히 부양했다면 상속 과정에서 기여분 문제가 별도로 검토될 수 있지만, 부양했다는 사실만으로 공동상속된 집 전체를 평생 독점할 권리가 자동으로 생긴다고 볼 수는 없습니다.
🔎 공식 확인 사이트
국가법령정보센터 민법
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대법원 2020년 전원합의체 판결
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국가법령정보센터 공유물분할 규정
민법 제268조·제269조 확인하기
대한민국 법원
공유물분할·민사재판 안내 확인하기
✅ 결론｜공동명의 집에 혼자 산다고 무조건 공짜도, 무조건 퇴거도 아닙니다
부모님 집을 여러 형제가 공동상속했는데 한 명만 계속 거주하고 있다면 가장 먼저 확인해야 할 것은 각자의 지분과 가족끼리 어떤 사용합의를 했는지입니다.
공동상속인은 모두 자신의 지분에 따라 집 전체를 사용·수익할 권리를 갖습니다.
따라서 한 사람이 다른 형제들의 사용을 완전히 배제한 채 집 전체를 독점하고 있다면 다른 형제 지분에 해당하는 임료 상당 부당이득 문제가 발생할 수 있습니다.
반대로 공동상속인이므로 다른 한 사람이 마음대로 “오늘 당장 나가라”며 집 전체를 인도받을 수 있는 것도 아닙니다.
가장 좋은 방법은 부모님 사망 직후 공동명의로 두기 전에 누가 거주할 것인지, 무료인지 유료인지, 언제까지 거주할 것인지, 나중에 집을 팔 때 어떻게 할 것인지를 정해두는 것입니다.
이미 분쟁이 발생했다면 ① 지분 확인 → ② 무상사용 합의 여부 확인 → ③ 적정 사용료 협의 → ④ 거주자가 다른 형제 지분을 매수하는 방법 검토 → ⑤ 집 전체 매도 협의 → ⑥ 최종적으로 공유물분할 검토 순서로 해결방법을 찾아볼 수 있습니다.
특히 집값이 큰 아파트라면 몇 년 동안 독점거주한 사용이익과 지분가치도 상당해질 수 있으므로 “가족이니까 알아서 되겠지”라며 오래 방치하지 않는 것이 좋습니다.
그리고 이 단계 다음에 가장 많이 터지는 문제가 바로 “나는 집을 팔고 싶은데 형제가 절대 안 판다고 하면 강제로 팔 수 있나?”입니다.
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